Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 299-378. maddeleri arasında düzenlenen, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Konut Kirası için Özel Düzenlemeler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu hükümler bulunmaktadır:
- Belirli süreli sözleşme bitiminde kiracı çıkmak zorunda değildir
- Kira artışında yasal sınırlar vardır
- Tahliye sadece kanunda belirtilen sebeplerle istenebilir
- Depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz
2025 Yılı Kira Artış Oranı
Önemli: Konut kiralarında kira artış oranı, bir önceki yılın TÜFE ortalamasını geçemez.
Yıllık kira artışı hesaplanırken:
- 12 aylık ortalama TÜFE oranı baz alınır
- Sözleşmede daha düşük bir oran belirlenmişse o uygulanır
- Sözleşmede daha yüksek oran yazılmışsa geçersizdir
Depozito (Güvence Bedeli)
Depozito Miktarı
Konut kiralarında depozito, 3 aylık kira bedelini aşamaz. Fazla alınan miktar geçersizdir ve iade edilmelidir.
Depozito İadesi
Kiracı taşındığında:
- Konutu sözleşmeye uygun şekilde teslim ettiyse
- Kira ve aidat borcu yoksa
- Hasar verilmemişse
depozito derhal iade edilmelidir. Normal aşınma ve yıpranmadan kesinti yapılamaz.
Tahliye Sebepleri
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
a) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
Kiraya veren:
- Kendisi
- Eşi
- Altsoyu (çocukları, torunları)
- Üstsoyu (anne-babası)
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için konut veya işyeri gereksinimi varsa tahliye isteyebilir.
Şart: Kira süresinin bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekilmelidir.
b) Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350)
Kiralananın yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu sürede kullanım mümkün değilse tahliye istenebilir.
c) Yeni Malik Tahliyesi (TBK m. 351)
Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yaparak, 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
a) Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 352)
Kiracının bir kira yılı içinde iki kez temerrüde düşmesi halinde tahliye davası açılabilir.
b) Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352)
Kiracı, kiralanın tesliminden sonra yazılı tahliye taahhüdü vermişse, bu tarihte tahliye istenebilir.
c) Komşulara Zarar Verme (TBK m. 316)
Kiracının komşulara sürekli rahatsızlık vermesi veya kiralananı özenle kullanmaması halinde fesih mümkündür.
Tahliye Davası Süreci
- İhtarname gönderme: Sebebe göre yasal sürelere uyulmalı
- Dava açma: Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru
- Duruşmalar: Genellikle 6 ay - 1 yıl arası sürer
- İcra takibi: Karar kesinleştikten sonra icra yoluyla tahliye
Kiracının Hakları
- Kira artış sınırı: TÜFE ortalamasını aşamaz
- Tahliye koruması: Keyfi tahliye istenemez
- Depozito güvencesi: Vadeli hesapta tutulmalı
- Onarım talebi: Zorunlu onarımlar kiraya verene aittir
- Alt kiraya verme: Yazılı izinle mümkün
Ev Sahibinin Hakları
- Kira bedeli talebi: Zamanında ödeme isteme
- Aidat talebi: Ortak giderler kiracıya yüklenebilir
- Tahliye hakkı: Yasal sebeplerle tahliye isteme
- Tazminat: Kiralananın zarar görmesi halinde
Ankara'da Kira Davaları
Ankara'da kira davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Çankaya, Yenimahalle, Keçiören, Etimesgut, Mamak ve diğer ilçelerde bulunan taşınmazlara ilişkin davalar Ankara Adliyesi bünyesinde karara bağlanır.
Sık Sorulan Sorular
Kontrat bitti, ev sahibi çıkmamı isteyebilir mi?
Hayır, belirli süreli sözleşme bitiminde otomatik olarak belirsiz süreli olarak devam eder. Sadece yasal sebeplerle tahliye istenebilir.
Kira artışını kabul etmezsem ne olur?
Ev sahibi dava açabilir. Mahkeme yasal oranı uygular. Ancak mevcut kiranızı ödemeye devam etmelisiniz.
Depozito iade edilmezse ne yapmalıyım?
İhtarname çekin, iade edilmezse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açın veya icra takibi başlatın.